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Pourquoi le débat entre le loyer et l'achat est-il complètement inutile?

Après avoir économisé pendant longtemps, j'ai récemment acheté une maison, ce qui a surpris certains de mes amis. «Je pensais que vous étiez anti-accession à la propriété», ont-ils dit, car je pense que la location est sous-estimée. Même en tant que propriétaire, je pense que la location est sous-estimée. Cela ne signifie pas que l'achat est une mauvaise décision. Le débat sur le loyer ou l’achat est tout simplement ridicule. Il ignore l'énorme zone grise qui existe entre les deux options.

La location et l'achat ne sont fondamentalement ni bons ni mauvais

Pendant des années, l'achat d'une maison était une mesure du succès financier. La crise du logement a toutefois inversé cette idée et les gens ont compris que l'achat n'était pas toujours intelligent. En fait, j'ai récemment rencontré pas mal d'articles (ou au moins de gros titres) affirmant que l'achat d'une maison est une décision stupide. Si vous plongez dans la chair de ces articles, ils expliquent que, bien sûr, acheter une maison est une bonne décision, mais leurs gros titres résument les choses à emporter: acheter une maison est un geste stupide qui a l'air intelligent.

Cela fait des années que nous dépassons le rêve d'accession à la propriété, mais il semble maintenant que nous le menions à l'autre extrême. Alors, comment en sommes-nous arrivés à croire que l’accession à la propriété est un choix financier intelligent, mais qu’il s’agissait maintenant de l’un des pires choix financiers que vous puissiez faire? Pour répondre à la question, il est utile de voir les deux côtés de l’argument.

Les arguments forts en faveur de l’achat sont généralement:

  • Lorsque vous payez votre maison, c'est à vous. Vous éliminez les dépenses de logement une fois que vous avez payé.
  • Si la maison apprécie plus que ce que vous avez payé en hypothèques, intérêts, taxes et entretien au fil du temps, vous avez obtenu un rendement, ou vous avez atteint le seuil de rentabilité.
  • Les crédits d'impôt aident à compenser une partie du coût de l'accession à la propriété.

Et les arguments tout aussi solides en faveur de la location:

  • Vous êtes propriétaire de votre maison, mais vous payez pas mal d’intérêts et d’impôts.
  • Louer, ce n'est pas gaspiller de l'argent, vous avez un logement.
  • L’achat a un coût d’opportunité - le montant que vous pouvez investir et gagner sur l’acompte, les taxes, les versements d’assurance et les intérêts.
  • Vous n'avez pas à payer pour les réparations, l'entretien ou d'autres problèmes qui surviennent.

Tous ces points sont valables et je les ai également pris en compte dans ma propre décision. Le problème est cependant qu'il existe une zone grise - des facteurs individuels - dans chacun d'entre eux, il est donc insensé d'affirmer que l'une ou l'autre de ces décisions est la meilleure. Ces facteurs sont importants, mais le débat qui les accompagne est inutile, car la réponse repose sur des détails: les loyers, les taux d’intérêt, etc. L'achat d'une maison peut en effet être une mauvaise décision financière, mais ce n'est pas le cas pour beaucoup de gens.

En d'autres termes, aucune de ces options n'est intrinsèquement intelligente ou stupide, malgré ce que la pensée traditionnelle et les titres récents vous inciteront à croire. Cela revient à trouver des chiffres, peut-être à changer votre façon de penser à l’accession à la propriété et à protéger vos finances.

Des facteurs individuels rendent impossible la simplification

Lorsque vous achetez une maison, vous payez des frais pour lesquels vous n’avez pas à payer en tant que locataire: intérêts de prêt, taxes foncières, assurances et même frais d’entretien et de réparation. Cela fait partie de l'argument en faveur de la location: il y a tellement de coûts supplémentaires et de facteurs qui sont négligés. Cela vaut pour les deux côtés, cependant, et les détails varient en fonction de la situation. Voici quelques facteurs souvent négligés qui composent les détails.

  • Combien de temps vivrez-vous à la maison? Cela varie en fonction du marché, mais en général, plus vous restez longtemps à la maison, mieux c'est, car vos coûts sont répartis dans le temps.

  • Le coût du logement dans votre région: Dans la plupart des cas, les personnes sont locataires parce que les maisons sont trop chères, mais tout dépend du marché de votre région. Si la location est extrêmement coûteuse dans votre région, il est plus abordable d’acheter une maison.

  • Le coût d'opportunité de vos impôts et de votre assurance : quel type de rendement à long terme obtiendriez-vous si vous investissiez cet argent à la place, en bourse, sur un CD ou même sur un compte d'épargne à «intérêt élevé»?
  • Le coût d'opportunité de votre mise de fonds : De même, combien de rendement pourriez-vous obtenir si vous investissiez ce montant forfaitaire à la place?

Ce ne sont là que quelques facteurs et ils sont encore loin d’être concluants dans les deux sens. Il y a beaucoup de mises en garde à considérer. Par exemple, le coût d'opportunité est avantageux, mais allez-vous réellement investir cet argent ou simplement le stocker dans votre compte chèque à faible taux d'intérêt? Si vous ne gagnez pas, le point est discutable.

Il est impossible de dire que louer ou acheter est une meilleure décision car chacun de ces facteurs (et plus) dépend de votre situation unique. Vous devez déterminer où vous habitez, quel type de maison que vous recherchez, combien vous payez en loyer, combien vous paierez à l'avenir ... la liste s'allonge encore et encore.

La calculatrice du loyer contre l'achat du New York Times est la meilleure des solutions que nous ayons vue pour simplifier ces complexités, en fonction de vos spécificités. Pourtant, une calculatrice ne peut faire que beaucoup. Cela vous indiquera peut-être la meilleure décision à long terme sur papier, mais cela ne signifie toujours pas que c'est la meilleure décision à prendre.

Par exemple, lorsque mon fiancé et moi-même avons analysé les chiffres il y a quelques années, la calculatrice nous a dit que l'achat était préférable si notre loyer dépassait 1 500 dollars par mois. À ce moment-là, notre loyer était de 1 600 $, alors techniquement, l'achat aurait été plus logique sur le papier. Cependant, notre mise de fonds aurait été inférieure à 10% et, mis à part un petit fonds d'urgence, nous n'avions pas beaucoup d'économies. Si l'un de nous perdait son emploi, nous aurions de la difficulté à payer l'hypothèque. Tout cela était suffisant pour différer l'achat, malgré ce que disait la calculatrice.

Le problème est le suivant: dans la mesure où il ne s’agit que de chiffres, il en va de plus en plus dans la décision. Vous devez tenir compte de l'abordabilité.

Votre maison est un achat, pas un investissement

La plupart des experts conviennent que vous ne devriez pas considérer votre résidence principale comme un investissement. Contrairement à la croyance populaire, l’immobilier dépasse à peine l’inflation dans le temps. Bien sûr, vous pouvez régler le marché, retourner une maison ou acheter une location, mais cela est différent d’attendre que votre résidence principale vous rapporte un joli rendement. Le mythe de l'investissement est un autre argument valable contre l'achat. Beaucoup de gens achètent des maisons qu'ils ne peuvent pas se permettre ou utilisent leurs finances pour payer des projets de maison coûteux parce qu'ils adhèrent à ce mythe.

Les experts s'accordent à dire que l'achat est un mauvais investissement, mais le problème est que beaucoup l'interprètent mal pour dire que l'achat d'une maison est une mauvaise idée en général. Le simple fait que votre maison ne soit pas une grande ne le rend pas nécessairement mauvais.

Avec tout achat, il y a la question de l'abordabilité individuelle. La plupart des gens connaissent la règle des 20% pour l'achat d'une maison. Que vous inscriviez ce montant exact ou non, vous devriez éviter d’acheter une maison que vous ne pourriez pas vous permettre de garder. Comment définissez-vous le terme «abordable»? C'est là que les règles empiriques sont utiles. Il peut sembler contradictoire de suggérer des règles approximatives lorsque nous avons envisagé de prendre en compte votre cas individuel, mais elles vous donnent des directives intelligentes à suivre.

Par exemple, la règle des 25%, selon laquelle vos coûts de logement ne devraient pas dépasser 25% de votre salaire net, est bonne pour cela. Ce n'est pas seulement votre paiement mensuel, cependant, vous voulez également vous assurer que vous avez assez d'argent en réserve en cas d'urgence. En d'autres termes, ne soyez pas pauvre en maison.

Bien sûr, il y a l'aspect émotionnel, ou le rêve américain, de l'accession à la propriété. Cependant, si les chiffres ne concordent pas et que vous allez devenir une maison pauvre, acheter une maison pour devenir propriétaire est plutôt inutile. Le sentiment de satisfaction que procure le fait d’être propriétaire est en quelque sorte contrebalancé par le risque de le perdre au profit de la banque. Cependant, si les chiffres concordent et que votre versement hypothécaire mensuel ne vous ruinera pas, c'est une autre histoire.

En fin de compte, il est parfois plus judicieux de louer et parfois d'acheter peut jouer en votre faveur. Plutôt que de céder d’un côté ou de l’autre, il est plus utile d’apprendre les règles, de comprendre les chiffres, puis de faire ce qui fonctionne - et se sent bien - pour vous.

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